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万科
段永平（发布） · 网易博客 · 2010-07-03
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谁能在评论里简单描述一下万科的投资价值及其SWOT分析？我将挑一个转贴在此。
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- 段永平 · 2010-07-04 22:55 7
- 段永平 · 2010-07-06 15:22 7
- 加忠 · 2010-07-03 12:08 6
- 段永平 · 2010-07-07 00:31 6
- topcp · 2010-07-03 13:12 5
- 段永平 · 2010-07-06 11:56 5
- betterlife · 2010-07-07 11:50 5
- 八次方 · 2010-07-03 13:01 4
- topcp · 2010-07-05 14:54 4
- 段永平 · 2010-07-06 00:45 4
- 呼啸 · 2010-07-06 14:53 4
- 段永平 · 2010-07-10 01:27 4
- 段永平 · 2010-07-10 08:10 4
- 爱喝咖啡 · 2010-07-03 12:30 3
- 酷耐 · 2010-07-03 16:30 3
第 1 层 guobiaol · 2010-09-27 21:54
段总：《Euromoney》评万科全球最佳住宅供应商，这虚名有价值吗？另外《Euromoney》你看吗？有份量否？
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第 1 层 茶水铺 · 2010-09-16 23:09
不过万科认为，房价出现适当调整对开发商、行业来说是个利好，“若房价出现调整，市场预期悲观，地价的调整幅度将大于房价.
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第 1 层 lxbety · 2010-07-12 11:30
现在的地产虽然有泡沫，但还没到泡裂的时候，我觉得中国的城市化进程还有很长一段时间要走
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第 1 层 angeloinsunshine · 2010-07-09 10:34
4-6月到南宁、南昌、武汉、南京、重庆出差。发现几个的现象：1、普通话更普及，2、女生的裙子短了、衣服领口更低了
、3、特意问了，万科在二线城市（南宁、南昌）品牌相当好。现象1，普通话的更加普及，是不是说明人民的交流范围加大了，人员流动范围加大了，中国这个统一的（城市）大市场慢慢浮现出来，这个市场应该可以再发育到成熟，维持20年繁荣；现象2，更多女生爱漂亮、讲生活情趣，有钱（至少有信用卡），能够支撑起消费市场（女生消费，男生为了女生的消费）；如果有现象1、2作为中国时代发展巨轮的趋势（更快的城市进程、更消费化），那么万科在2、3线城市的就有更大的发展空间是必然的，况且，现在的楼市调整对于万科而言是有利的，让万科以合理的价格拿地，通过工业化生产，获得相对高的溢价。
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第 1 层 lwinfo234@126 · 2010-07-08 13:42
生活水平提高了，消费是要升级的，快要连老太太都注重品牌消费了，不知道人的贪婪是无限的吗？拥有橄榄枝就想要橄榄树，没有不贪的人，所以，能买的起品牌的房子的时候，老房子自然被遗弃的很快，我是深有感触的，我所在的是个小城，最近几年才有的地暖，才有的欧式房子那种宽亮的阳台、客厅、人性化的配置，有了优美的小区环境，想想以前那种，不注重抗震，只是可以住住，房子结构不合理，黑暗不见光，没有地暖没有热水供给，要自己烧暖气烧热水的时候，哪个人不幻想拥有更好的居住环境？品牌就意味着舒适，我周围的还没改善生活条件的人，不能说都向往，确实也有99%的想。而我们拥有了条件好点的还奢想更好的，难道这不是人性吗？这是切身感受的。所以我相信一句话：收入提高了，消费要升级的。这个通胀的时代，也可能会是消费的时代，毕竟我们80后是喜欢消费的月光族时代。
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第 1 层 lwinfo234@126 · 2010-07-08 13:31
在不在乎品牌首先要从消费能力考虑，消费水平达到了，绝大多数人是会在乎品牌的，一是领导人的素质，是与楼盘质量相关的，品牌不仅意味着楼房的人性化，质量，物业管理的等级，更重要的是合乎人性的，80年代以后的人群，注重品牌消费，不仅仅限于衣着类吧？？何况，80后的攀比心理更加确定了品牌的重要性，可惜的是，80后的孩子们，能力欠缺，有能力的也离不开父母的庇护。中国大概刚进入奢侈品的消费周期不久吧，能说品牌不重要吗？
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第 1 层 yxc_18507 · 2010-07-07 14:43
提到万科就
，我9。5元进的，哎
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第 1 层 思考的快乐 · 2010-07-07 08:30
谈一个最近比较困扰我的问题吧，就是对于中国未来经济发展，各路“砖家学者”一如既往的抛出了很多的言论，有乐观的，悲观的，很乐观的，很悲观的。为了做最坏的打算，我考虑比较多的是最悲观的一种言论：中国经济面临着30年高速增长后最大的问题，调结构在未来一段时间成功的概率很低，现在中国的经济状况跟日本20年前非常相似等等。。。这些就不多说了。
导致的结果是中国股市会走入漫漫熊市，跟日本的“植物人”经济一样，怎么刺激都没有用。相信这20年日本本地也有一些价值投资者，但日本股市连续寻底10几年对对他们造成怎样的影响呢？当然不排除选股能力很强的人，找到了逆市走强的股票，但毕竟很少。
就探讨一下，看各位仁兄发表一下意见，以解吾心困惑矣。
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第 1 层 On the way · 2010-07-06 15:52
请问这里有没有人关注德美化工的？
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第 1 层 呼啸 · 2010-07-06 11:00
回答了一下topcp 兄问题，回答乱了套了。怎么老出现1000个字符的限制的提示呢。先死活发不上，有时候500字发上了，有时候2、3百字发不上。发上了的全乱了套，最后一段又死活发不上。怎么回事，求助！！！
回答了topcp 兄的问题给个衔接http://h-hehei.blog.163.com/blog/static/163147035201066105720336/，topcp 兄和各位见谅。
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第 1 层 呼啸 · 2010-07-06 10:04
二、至于为什么打7折，是拍脑袋的。因为房产商常说地价占了30%，那我打个7折吧。当然逻辑上有个问题，是房价折扣和地价折扣是不同的，因为地价买进是实在的成本，打折卖肯定算亏了，而房价是有利润空间的，打个7折说不定还不亏呢（万科毛利润21%，嘿嘿）xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /
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第 1 层 呼啸 · 2010-07-06 10:02
万科现房加在建未售的总计只有是112亿，我觉得卖掉挺容易的，何况打个折。（市场不对万科的动作很快，减价销售（07年）当前好像是恒大先降价的，万科没有先动我以为是二三线城市是个因素，还有个因素是资金很充足的。xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /
还有的存货时432.6亿土地。我觉得土地拿的是二三线城市的多，地王那种价不多吧。所以打个折很快卖出应该可以的吧。长期土地是增值的啊。
二、至于为什么打7折，是拍脑袋的。因为房产商常说地价占了30%，那我打个7折吧。当然逻辑上有个问题，是房价折扣和地价折扣是不同的，因为地价买进是实在的成本，打折卖肯定算亏了，而房价是有利润空间的，打个7折说不定还不亏呢（万科毛利润21%，嘿嘿）
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第 1 层 呼啸 · 2010-07-06 10:01
土地供应增加，09年开工比08年足（又很笼统），加上政策调整，那么从逻辑上讲，房价的下跌是必然的，只是个时间问题（留个时间和说法以备忘：昨天——7月5日——CCTV新闻报道国土部长说四季度房价面临全面调整）。但是风险怎么样呢？一是政策的执行情况：执行力度和执行的时间，地方政府推出保障性住房等着看情况了。二是人民币升值和通胀导致热钱流入和投资保值，可能会消化掉增加的供应的，房间的下跌将是有限的（第二点是总结别人的看法，我自己说不明白。又有个问题了：我的烦恼之一是公说公有理，婆说婆有理，我都觉得有理，自己却没个判断。各位有什么可以教我的？？？关键还是不懂啊，懂容易吗？看一吨的书够吗？未必。何况看的书对不还不知道。所以很感激段总和各位推荐书啊，不然自己撞到那天才找到对的书。各位再推荐些书吧，具体行业或公司的！！）xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /
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第 1 层 johnson · 2010-07-06 03:24
30年后,茅台肯定还是白酒老大.
30年后万科什么样?王石肯定不管用了.
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第 1 层 晓生 · 2010-07-05 20:38
觉得万科大了，没有小公司空间大。几年中增发、配售圈了不少钱，分红却很少。
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第 1 层 bigfigure · 2010-07-05 16:03
段总，你是否了解朱孟依，作为一个企业家，他能否能够过了巴菲特的关？最近我在研究河生创展，感觉单从企业资质来看，堪比万科
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第 1 层 呼啸 · 2010-07-03 18:51
我试着写了点，结果太长了（2700字），只好给个衔接，希望各位去看看批批。段哥一定要去看看思路有问题吗。http://h-hehei.blog.163.com/blog/static/16314703520106364950586/
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第 2 层 呼啸 · 2010-07-05 16:23 · 回复 呼啸
精简了一下：投资价值：未来现金流折现我还不行，另一个思路：假如万科是我的，此时卖掉，至少值700亿：万科的现金和负债相当，略。说说900亿存货。（一）用900亿存货减去350亿（09年已售未结、10年参与结算）还剩550亿；（二）550亿存货打个7折卖值385亿。（三）350加385等于735亿，保守算700亿。除以110亿股约为6.3元。（要安全空间再打个七折是4.5元，可能吗？不知道。）
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第 3 层 topcp · 2010-07-05 18:08 · 回复 呼啸
你这个分析非常好，只是有2个地方想听听你的分析。
1、假设不再拿地，存货一般要卖几年才能完全卖完？
2、为什么是7折，对应的房价大概下跌多少7折合理（假设成交量不变的情况下）。
谢谢！
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第 4 层 呼啸 · 2010-07-06 09:59 · 回复 topcp
你问的问题我都没想过，所以你
，我还得想想你为什么问这两个问题。希望你也给解释。我先回答你的问题。
1、存货几年卖完。我05年买房子付30%的首付，07年交房付完全款。所以一般公司从拿地开建到全部售完（拿到全款）要个二三年吧。（这样思路对不，各位批评。）具体到万科、具体到不同时点会有不同，（我又有问题了：具体到具体公司和时点，我们究竟能不能给出给相对确定的答案呢？如果可以，考虑因素有哪些？）。我记得万科似乎主张拿地迅速开发的，尽量不囤地的，而且万科的房产似乎要买的更快点的——基于客户对质量的信任和喜欢物业，所以觉得贵点还行。（我又要扯远了啊，两年间的地震，因为房子质量死了那么多人，我奇怪了啊，怎么没有公司吧防震作为卖点啊，说个实话，我住高层楼，想象地震我也怕啊。今天不地震，住几十年谁说的准呢？别的公司没那技术也罢了，万科有啊，汶川不就建了吗？他们怎么不做呢，要是有防震的我买。不知道他们怎么考虑的，有机会谁问问！），一句话我觉得万科的房子会卖的更快。
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