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万科
段永平（发布） · 网易博客 · 2010-07-03
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谁能在评论里简单描述一下万科的投资价值及其SWOT分析？我将挑一个转贴在此。
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范围内 363 条，363 条有数值。最多显示前 15 条。
- 段永平 · 2010-07-04 22:55 7
- 段永平 · 2010-07-06 15:22 7
- 加忠 · 2010-07-03 12:08 6
- 段永平 · 2010-07-07 00:31 6
- topcp · 2010-07-03 13:12 5
- 段永平 · 2010-07-06 11:56 5
- betterlife · 2010-07-07 11:50 5
- 八次方 · 2010-07-03 13:01 4
- topcp · 2010-07-05 14:54 4
- 段永平 · 2010-07-06 00:45 4
- 呼啸 · 2010-07-06 14:53 4
- 段永平 · 2010-07-10 01:27 4
- 段永平 · 2010-07-10 08:10 4
- 爱喝咖啡 · 2010-07-03 12:30 3
- 酷耐 · 2010-07-03 16:30 3
第 1 层 加忠 · 2010-07-03 12:08
投资价值：
1、万科现在股东权益是400亿，未来20年每年净利润60亿不是问题，按6%折现700亿。现在市值不到800亿。
2、万科未来10年30%增长概率很大。
SWOT分析：
优势：国内最大房地产开发商，品牌影响力大，企业文化好，专业化程度高。
劣势：炒房造成国家对房产的调控，不利于产业健康发展。
机会：中国城市化未来10年企业可能保持30%增长。
威胁：房产门槛底，竟争激烈。
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第 1 层 八次方 · 2010-07-03 13:01
现在（2010-7-2日）万科的市值是6.92×1099521.02×10000=760.86亿左右。假设万科未来10年的增长率是15%，十年以后增长率为5%，采用两阶段增长模型，假设贴现率10%，使用现金流贴现估值，计算的市值应该是2348亿左右。 所以现在投资万科还是可以的。 问题是这个估值大概是现在市值的3倍多一点。如果没有更好的选择，买入万科长期持有还是可以的。但是在A股里比万科有潜力的公司太多了（也是按照这个方法估值）。 个人结论：如果万科继续下跌，让安全边际更大，可以考虑买入。现阶段可以考虑别的更有潜力的公司。 请大家指点！
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第 1 层 topcp · 2010-07-05 14:54
万科不是不能买，而是现在买入的时机不对，周期性股票跟牛熊并无本质区别，你在6000点买一个就算再好的股票也要等很久才能解套，而且前提还是没有看错，其实6000点买股票不光是等很久的问题，而是在这个时候买的股票基本面一旦出了严重问题，那就真的由浮亏变成了真亏。
王石的影响力在下降，郁亮到底是什么情况还很难说，万科曾经专注做住宅也开始走向商业地产，这一切都是不确定的因素，国内房价必然理性回归，在回归的过程中要么房产降价，不降价就必然导致成交量的萎缩，这一切对万科的利润影响到底多大，谁能准确判断。
如果现在地产商大面积破产，炒房的人开始跳楼，那可以说物极必反，但现在是否到了所谓的该贪婪的时候呢，还早着呢，95年的海南地产泡沫一夜之间多少亿万富翁一文不值，香港的地产泡沫多少职业炒家跳楼，我们离地产真正的底不知道还有多远。这点耐心如果都等不了，那价值投资似乎也太简单了，呵呵。
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第 1 层 爱喝咖啡 · 2010-07-03 12:30
我建议段总把 “联想” 贴出来让大家评评！毕竟联想是个可以多视角评判和有想象力的公司。
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第 1 层 呼啸 · 2010-07-03 18:51
我试着写了点，结果太长了（2700字），只好给个衔接，希望各位去看看批批。段哥一定要去看看思路有问题吗。http://h-hehei.blog.163.com/blog/static/16314703520106364950586/
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第 1 层 topcp · 2010-07-03 18:57
美国也好，香港也好，房地产的合理价格是租售比1：250-240之间，但我国的房价大概在1：360.
如果房价短期内下跌30%，万科还能有多少利润，如果房价一直震荡不下跌，等到生活水平的提高30%要多久，会影响多大的成交量？如果房价下跌一部分，房租上涨一部分，最后导致合理范围，那又会导致万科的利润增加多少？
这一切的结果似乎都很难预料，只有一个办法，右侧，还是右侧，只有等情况明朗才知道万科真实的盈利水平是多少，而不是因为买了地，放几年，地价就涨了几倍。
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第 1 层 iamokmeng@126 · 2010-07-03 04:31
10年后万科的最低2000亿市值
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第 1 层 topcp · 2010-07-03 13:09
有没有人对百货类的股票有研究的，想听听这类股票有没有什么可投资的。
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第 1 层 wuwei_zhaoyan · 2010-07-03 13:11
各位博友大家好！
我见意新老博友，不要提出一些与段总思想不同或无法让段总回答的问题！以免影响段总的正常思路【因为段总的时间很宝贵】。
段总能在百忙之中帮我们走向正道，这是我们百年不遇的一次好机会，我们应该珍惜对吧？谢谢噢！
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第 1 层 putong001 · 2010-07-03 16:07
段总 如果你有空回国的话，我建议实地调查中天城投。这个公司的实际价值调查清楚以后，你会发现只要中国的经济不出现大的衰退，中天城投未来的成长会比一般的房地产公司成长速度快。
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第 1 层 xmyiru · 2010-07-04 11:25
万科以后发展可能的风险点在哪里呢?我思考的有以下几点:
1、进入商业地产：商业地产会拉慢资金的走周转速度，整个模式是不一样的，同时现在大家都往商业地产里挤，以后利润率会降低。从目前来看，万科不会在这个领域发大力，属于补充性质。按郁亮最新的说法：未来万科的主宅和持有型物业为8：2。这样应该不会存在特别大的风险。
2、进入政府公屋开发：目前的报道看利润率底但资金安全，但实际来说这些项目不垫资的可能性不大，是怎么垫怎么结的问题。政府公屋项目一般规模会较大，有利于万科的工业化建楼，而且万科有行业地位，话语权大有利于保护自身利益。
3、拿地风险：以前的高价地大部分已经记提了，其他的属于正常商业盈亏范围；
4、资金风险：万科用于并购发展是这几年资金的主要用途之一，强龙压得住地头蛇吗？也许有一些项目会有意外，但不会影响到全局性的概率大；
5、人的风险：管理层的交班，思维的转变，在更浮躁的年代里人希望得到个人的又快又多的收获，这方面的风险我认为才是万科真正的风险所在。对于这方面，我会特别关注万科的股权激励各方面的变化来进行判断。
我首先思考风险，万科的优势我认为主要在于：能在短期较差的地段卖出好价钱，并能将之引导成中长期的较好地段；复制的能力强。万科的核心竞争力和护城河现在还是坚固的。
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第 1 层 yxc_18507 · 2010-07-07 14:43
提到万科就
，我9。5元进的，哎
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第 1 层 求漏 · 2010-07-03 07:59
万科的成本就没有中海控制的好，迷信万科的朋友可以去看看港股里中海的财务数据。。由于工作的缘故，国内大部分品牌开发商本人都有接触到，万科整体来说，还是相当不错的。不过似乎没前几年好了，现在的产品尤其是在内地二三线城市，基本都是在复制了。坦白讲，产品的优势正在一步步变弱。。可能是他们现在规模大了，摊子多了，总有照管不周的地方。。。
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第 1 层 不动鱼 · 2010-07-03 09:08
昨天看钱龙的资讯说万科上半年的销售额是355亿。去年上半年是288亿，看来上半年业绩应该是增长了。只是搞不清这销售额是全计入上半年还是会分摊到后期，不知有没有朋友帮忙分析一下。
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第 1 层 monton76 · 2010-07-03 09:53
按照10年平均收益（22亿）和年贴现率6%计算，我估计万科的价值为780亿，想比现在的市值762亿（股价6.93），已经开始低估。10年平均收益22亿，相当于06年的收益。大家看一下过去10年万科的收益，都是增长的，因此22亿是保守的估计。
不过我还不准备买，因为考虑到政策的因素，觉得股价有可能再便宜些。
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第 1 层 循序渐进 · 2010-07-03 11:45
我认为、万科现在的价位是可买可不买
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第 1 层 爱喝咖啡 · 2010-07-03 12:00
万科这个公司在地产股里还是比较优秀的。但这个行业受制于政策影响和长期经济形势，判断长远价值难度很大。目前的财务数据基本合理，没有明显低估。当然由于中国股市向来高估很多，所以合理往往就说明市场很低迷了，也就是已经是历史估值的底部。
在房地产这个地域性很强和政府干预很多的行业，很难有什么核心竞争力的公司，这种股票可以当做周期性股票，有阶段性行情，而不会有长期牛市行情。
香港很多地产股是物业型公司，和国内开发型的有些区别，所以价值估算的方法也就不一样。那个算算房屋价值算算租金，可以比较准确的判断。
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第 1 层 光明 · 2010-07-03 12:16
万科是房产暴利时代的宠儿，这个时代结束后 观察他后续表现了 他的壮大似乎也和巨额融资不脱关系？上次忘了哪里看到的。我们国家的企业很多都是融资狂 中行又要融资了 才几天
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第 1 层 wusheng0053 · 2010-07-04 10:48
我认为万科现在750亿市值很合理，但算不上便宜。还没有安全边际。我认为600亿值得下手，500亿就大胆放心买。不过是能不能跌得500亿，没有人敢说。
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第 1 层 思考的快乐 · 2010-07-07 08:30
谈一个最近比较困扰我的问题吧，就是对于中国未来经济发展，各路“砖家学者”一如既往的抛出了很多的言论，有乐观的，悲观的，很乐观的，很悲观的。为了做最坏的打算，我考虑比较多的是最悲观的一种言论：中国经济面临着30年高速增长后最大的问题，调结构在未来一段时间成功的概率很低，现在中国的经济状况跟日本20年前非常相似等等。。。这些就不多说了。
导致的结果是中国股市会走入漫漫熊市，跟日本的“植物人”经济一样，怎么刺激都没有用。相信这20年日本本地也有一些价值投资者，但日本股市连续寻底10几年对对他们造成怎样的影响呢？当然不排除选股能力很强的人，找到了逆市走强的股票，但毕竟很少。
就探讨一下，看各位仁兄发表一下意见，以解吾心困惑矣。
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第 1 层 iamokmeng@126 · 2010-07-03 04:30
万科 优势 低净负债率,市场份额最高,土地储备高,开发速度更快,国内首家采用先进管理体系,更易获得低成本资金 劣势 成本的剧烈上升 机会 行业集中度提高 挑战 宏观调控
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第 1 层 iamokmeng@126 · 2010-07-03 04:48
现在的住宅工厂化能逐步降低成本,
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第 1 层 阿文 · 2010-07-03 07:06
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第 1 层 帝国春秋 · 2010-07-03 09:13
1、现在价格不具备绝对优势
2、国家调控的力度对全行业的影响没有完全展现出来。昨天，一个同事与我大谈他们那伙人投机房产的情况，我想房地产在全国范围内，问题还是很严重的，所以讲现在根本不是真正的“危、机”时刻。
个人水平有限，望各位大哥指点！
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第 1 层 加忠 · 2010-07-03 11:26
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第 1 层 加忠 · 2010-07-03 11:32
怎么发不了
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第 1 层 duanmi_ok · 2010-07-03 11:53
随着交通网络的四通八达，公路铁路四处伸延，信息高速公路的加快，物流的超快发展，私家车越来越普及，网上做生意购物或者获取信息等都很便捷便利等等这些因素，大都市的魅力不是很令人向往了。就像马云所说的：要的是乡村都市化，而不是都市乡村化。
农村里每家都有了自己的宅基地，自家的房子自己建，或许若干年后，住农村也是很好的选择，不一定挤到城市。
房地产公司挣得是那些挤向城市人的钱，假如随着乡村都市化的进展，房产公司的钱是不是越来越难挣了？不知道这是不是房产公司的劣势？
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第 1 层 NEWMAN · 2010-07-03 13:41
希望段总能看看中集B。中集可能有很大潜力。哪位高手能给分析一下？
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第 1 层 地 · 2010-07-03 22:05
因为有王石,才有万科之品牌, 本人很欣赏王先生!
但地产股受政府政策影响太大,周期性持强,
作为长线价值品种,不是本人的选择!
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第 1 层 地 · 2010-07-03 22:17
万科,好公司,好业务,好管理,好头儿,但价格还不到价值之下即价格不是便宜,可以不久就会便宜了.
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第 1 层 化正 · 2010-07-03 23:18
有个视频讲到万科、茅台和招行，大家谈谈。http://finance.qq.com/a/20100701/006477.htm
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第 1 层 千里牛 · 2010-07-04 20:13
万科是中国地产鼻祖，吸引一流人才，有一流团队，未来地产冠军
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第 1 层 yinhoupeng · 2010-07-04 20:48
说起长江电力那不得不说长江三峡。国家战略对长江三峡从来就没有一丝动摇。毛泽东50年代写下《水调歌头·游泳》的词章，其中有云:“更立西江石壁，截断巫山云雨，高峡出平湖。神女应无恙，当惊世界殊。”长江平均10年一次大的水患，千百年来无法有效解决。兴建三峡工程，是中华民族几代人的夙愿。兴建三峡工程的首要目标是防洪。现在的三峡工程水库正常蓄水位175米，总库容393亿立方米；水库全长600余公里，平均宽度1.1公里；水库面积1084平方公里。它具有防洪、发电、航运等巨大的综合效益。
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第 1 层 yinhoupeng · 2010-07-04 20:54
三峡工程是世界上最大的水利枢纽工程，也是世界上装机容量最大的水电站。
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第 1 层 abzy666 · 2010-07-05 09:07
安全边际不够。主要是从pb来认识的。消费者好象在购房时看重的是地段，因此房地产业中品牌不是最重要的决定消费行为。
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第 1 层 思考的快乐 · 2010-07-05 11:40
如果长期看好中国地产的话，万科当然是不二之选。但最近看到彼得.林奇的《战胜华尔街》中对于地产这种典型的周期性行业的论述应该对于中国目前的地产行业非常有借鉴意义：
困难：投资周期性行业股票类似于在赌行业大势反转，跟寻找大底一样充满艰难和挑战。周期性行业实际是预期游戏，最大的危险在于买的太早，等不及上涨就卖掉。
机会：不过区别在于：如果你是地产行业内部人，则成功机会会更大。
风险：在市盈率不高的情况下，买入收益已经增长了好几年的周期性行业，是短期内亏损你一半资产的有效方法。
投资策略跟下面兄弟的基本差不多，在500亿一下可以开始买入，差不多5块钱左右吧，等得到就买点，等不到就算了，反正还有机会的。
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第 1 层 思考的快乐 · 2010-07-05 11:43
如果长期看好中国地产的话，万科当然是不二之选。但最近看到彼得.林奇的《战胜华尔街》中对于地产这种典型的周期性行业的论述应该对于中国目前的地产行业非常有借鉴意义：
困难：投资周期性行业股票类似于在赌行业大势反转，跟寻找大底一样充满艰难和挑战。周期性行业实际是预期游戏，最大的危险在于买的太早，等不及上涨就卖掉。
机会：不过区别在于：如果你是地产行业内部人，则成功机会会更大。
风险：在市盈率不高的情况下，买入收益已经增长了好几年的周期性行业，是短期内亏损你一半资产的有效方法。
投资策略跟下面兄弟的基本差不多，在500亿一下可以开始买入，差不多5块钱左右吧，等得到就买点，等不到就算了，反正还有机会的。
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第 1 层 bigfigure · 2010-07-05 16:03
段总，你是否了解朱孟依，作为一个企业家，他能否能够过了巴菲特的关？最近我在研究河生创展，感觉单从企业资质来看，堪比万科
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第 1 层 晓生 · 2010-07-05 20:38
觉得万科大了，没有小公司空间大。几年中增发、配售圈了不少钱，分红却很少。
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第 1 层 johnson · 2010-07-06 03:24
30年后,茅台肯定还是白酒老大.
30年后万科什么样?王石肯定不管用了.
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第 1 层 呼啸 · 2010-07-06 10:01
土地供应增加，09年开工比08年足（又很笼统），加上政策调整，那么从逻辑上讲，房价的下跌是必然的，只是个时间问题（留个时间和说法以备忘：昨天——7月5日——CCTV新闻报道国土部长说四季度房价面临全面调整）。但是风险怎么样呢？一是政策的执行情况：执行力度和执行的时间，地方政府推出保障性住房等着看情况了。二是人民币升值和通胀导致热钱流入和投资保值，可能会消化掉增加的供应的，房间的下跌将是有限的（第二点是总结别人的看法，我自己说不明白。又有个问题了：我的烦恼之一是公说公有理，婆说婆有理，我都觉得有理，自己却没个判断。各位有什么可以教我的？？？关键还是不懂啊，懂容易吗？看一吨的书够吗？未必。何况看的书对不还不知道。所以很感激段总和各位推荐书啊，不然自己撞到那天才找到对的书。各位再推荐些书吧，具体行业或公司的！！）xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /
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第 1 层 呼啸 · 2010-07-06 10:02
万科现房加在建未售的总计只有是112亿，我觉得卖掉挺容易的，何况打个折。（市场不对万科的动作很快，减价销售（07年）当前好像是恒大先降价的，万科没有先动我以为是二三线城市是个因素，还有个因素是资金很充足的。xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /
还有的存货时432.6亿土地。我觉得土地拿的是二三线城市的多，地王那种价不多吧。所以打个折很快卖出应该可以的吧。长期土地是增值的啊。
二、至于为什么打7折，是拍脑袋的。因为房产商常说地价占了30%，那我打个7折吧。当然逻辑上有个问题，是房价折扣和地价折扣是不同的，因为地价买进是实在的成本，打折卖肯定算亏了，而房价是有利润空间的，打个7折说不定还不亏呢（万科毛利润21%，嘿嘿）
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第 1 层 呼啸 · 2010-07-06 10:04
二、至于为什么打7折，是拍脑袋的。因为房产商常说地价占了30%，那我打个7折吧。当然逻辑上有个问题，是房价折扣和地价折扣是不同的，因为地价买进是实在的成本，打折卖肯定算亏了，而房价是有利润空间的，打个7折说不定还不亏呢（万科毛利润21%，嘿嘿）xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /
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第 1 层 呼啸 · 2010-07-06 11:00
回答了一下topcp 兄问题，回答乱了套了。怎么老出现1000个字符的限制的提示呢。先死活发不上，有时候500字发上了，有时候2、3百字发不上。发上了的全乱了套，最后一段又死活发不上。怎么回事，求助！！！
回答了topcp 兄的问题给个衔接http://h-hehei.blog.163.com/blog/static/163147035201066105720336/，topcp 兄和各位见谅。
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第 1 层 On the way · 2010-07-06 15:52
请问这里有没有人关注德美化工的？
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第 1 层 lwinfo234@126 · 2010-07-08 13:31
在不在乎品牌首先要从消费能力考虑，消费水平达到了，绝大多数人是会在乎品牌的，一是领导人的素质，是与楼盘质量相关的，品牌不仅意味着楼房的人性化，质量，物业管理的等级，更重要的是合乎人性的，80年代以后的人群，注重品牌消费，不仅仅限于衣着类吧？？何况，80后的攀比心理更加确定了品牌的重要性，可惜的是，80后的孩子们，能力欠缺，有能力的也离不开父母的庇护。中国大概刚进入奢侈品的消费周期不久吧，能说品牌不重要吗？
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第 1 层 lwinfo234@126 · 2010-07-08 13:42
生活水平提高了，消费是要升级的，快要连老太太都注重品牌消费了，不知道人的贪婪是无限的吗？拥有橄榄枝就想要橄榄树，没有不贪的人，所以，能买的起品牌的房子的时候，老房子自然被遗弃的很快，我是深有感触的，我所在的是个小城，最近几年才有的地暖，才有的欧式房子那种宽亮的阳台、客厅、人性化的配置，有了优美的小区环境，想想以前那种，不注重抗震，只是可以住住，房子结构不合理，黑暗不见光，没有地暖没有热水供给，要自己烧暖气烧热水的时候，哪个人不幻想拥有更好的居住环境？品牌就意味着舒适，我周围的还没改善生活条件的人，不能说都向往，确实也有99%的想。而我们拥有了条件好点的还奢想更好的，难道这不是人性吗？这是切身感受的。所以我相信一句话：收入提高了，消费要升级的。这个通胀的时代，也可能会是消费的时代，毕竟我们80后是喜欢消费的月光族时代。
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第 1 层 angeloinsunshine · 2010-07-09 10:34
4-6月到南宁、南昌、武汉、南京、重庆出差。发现几个的现象：1、普通话更普及，2、女生的裙子短了、衣服领口更低了
、3、特意问了，万科在二线城市（南宁、南昌）品牌相当好。现象1，普通话的更加普及，是不是说明人民的交流范围加大了，人员流动范围加大了，中国这个统一的（城市）大市场慢慢浮现出来，这个市场应该可以再发育到成熟，维持20年繁荣；现象2，更多女生爱漂亮、讲生活情趣，有钱（至少有信用卡），能够支撑起消费市场（女生消费，男生为了女生的消费）；如果有现象1、2作为中国时代发展巨轮的趋势（更快的城市进程、更消费化），那么万科在2、3线城市的就有更大的发展空间是必然的，况且，现在的楼市调整对于万科而言是有利的，让万科以合理的价格拿地，通过工业化生产，获得相对高的溢价。
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第 1 层 lxbety · 2010-07-12 11:30
现在的地产虽然有泡沫，但还没到泡裂的时候，我觉得中国的城市化进程还有很长一段时间要走
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第 1 层 茶水铺 · 2010-09-16 23:09
不过万科认为，房价出现适当调整对开发商、行业来说是个利好，“若房价出现调整，市场预期悲观，地价的调整幅度将大于房价.
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第 1 层 guobiaol · 2010-09-27 21:54
段总：《Euromoney》评万科全球最佳住宅供应商，这虚名有价值吗？另外《Euromoney》你看吗？有份量否？
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