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万科
段永平（发布） · 网易博客 · 2010-07-03
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谁能在评论里简单描述一下万科的投资价值及其SWOT分析？我将挑一个转贴在此。
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范围内 363 条，363 条有数值。最多显示前 15 条。
- 段永平 · 2010-07-04 22:55 7
- 段永平 · 2010-07-06 15:22 7
- 加忠 · 2010-07-03 12:08 6
- 段永平 · 2010-07-07 00:31 6
- topcp · 2010-07-03 13:12 5
- 段永平 · 2010-07-06 11:56 5
- betterlife · 2010-07-07 11:50 5
- 八次方 · 2010-07-03 13:01 4
- topcp · 2010-07-05 14:54 4
- 段永平 · 2010-07-06 00:45 4
- 呼啸 · 2010-07-06 14:53 4
- 段永平 · 2010-07-10 01:27 4
- 段永平 · 2010-07-10 08:10 4
- 爱喝咖啡 · 2010-07-03 12:30 3
- 酷耐 · 2010-07-03 16:30 3
第 1 层 加忠 · 2010-07-03 12:08
投资价值：
1、万科现在股东权益是400亿，未来20年每年净利润60亿不是问题，按6%折现700亿。现在市值不到800亿。
2、万科未来10年30%增长概率很大。
SWOT分析：
优势：国内最大房地产开发商，品牌影响力大，企业文化好，专业化程度高。
劣势：炒房造成国家对房产的调控，不利于产业健康发展。
机会：中国城市化未来10年企业可能保持30%增长。
威胁：房产门槛底，竟争激烈。
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第 1 层 八次方 · 2010-07-03 13:01
现在（2010-7-2日）万科的市值是6.92×1099521.02×10000=760.86亿左右。假设万科未来10年的增长率是15%，十年以后增长率为5%，采用两阶段增长模型，假设贴现率10%，使用现金流贴现估值，计算的市值应该是2348亿左右。 所以现在投资万科还是可以的。 问题是这个估值大概是现在市值的3倍多一点。如果没有更好的选择，买入万科长期持有还是可以的。但是在A股里比万科有潜力的公司太多了（也是按照这个方法估值）。 个人结论：如果万科继续下跌，让安全边际更大，可以考虑买入。现阶段可以考虑别的更有潜力的公司。 请大家指点！
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第 1 层 topcp · 2010-07-05 14:54
万科不是不能买，而是现在买入的时机不对，周期性股票跟牛熊并无本质区别，你在6000点买一个就算再好的股票也要等很久才能解套，而且前提还是没有看错，其实6000点买股票不光是等很久的问题，而是在这个时候买的股票基本面一旦出了严重问题，那就真的由浮亏变成了真亏。
王石的影响力在下降，郁亮到底是什么情况还很难说，万科曾经专注做住宅也开始走向商业地产，这一切都是不确定的因素，国内房价必然理性回归，在回归的过程中要么房产降价，不降价就必然导致成交量的萎缩，这一切对万科的利润影响到底多大，谁能准确判断。
如果现在地产商大面积破产，炒房的人开始跳楼，那可以说物极必反，但现在是否到了所谓的该贪婪的时候呢，还早着呢，95年的海南地产泡沫一夜之间多少亿万富翁一文不值，香港的地产泡沫多少职业炒家跳楼，我们离地产真正的底不知道还有多远。这点耐心如果都等不了，那价值投资似乎也太简单了，呵呵。
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第 1 层 爱喝咖啡 · 2010-07-03 12:30
我建议段总把 “联想” 贴出来让大家评评！毕竟联想是个可以多视角评判和有想象力的公司。
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第 1 层 呼啸 · 2010-07-03 18:51
我试着写了点，结果太长了（2700字），只好给个衔接，希望各位去看看批批。段哥一定要去看看思路有问题吗。http://h-hehei.blog.163.com/blog/static/16314703520106364950586/
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第 1 层 topcp · 2010-07-03 18:57
美国也好，香港也好，房地产的合理价格是租售比1：250-240之间，但我国的房价大概在1：360.
如果房价短期内下跌30%，万科还能有多少利润，如果房价一直震荡不下跌，等到生活水平的提高30%要多久，会影响多大的成交量？如果房价下跌一部分，房租上涨一部分，最后导致合理范围，那又会导致万科的利润增加多少？
这一切的结果似乎都很难预料，只有一个办法，右侧，还是右侧，只有等情况明朗才知道万科真实的盈利水平是多少，而不是因为买了地，放几年，地价就涨了几倍。
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第 2 层 偷师ING · 2010-07-08 20:26 · 回复 topcp
中国的房地产不是完全市场化竞争,原因是地产不能无限供应,加上需要大,所以地产应该还有20年的好时候,只不过政府政策会对地产市场有相当的影响,但是万科已经把大部分业务转移到二三线城市,因此万科的未来是美好的.
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第 3 层 topcp · 2010-07-08 20:31 · 回复 偷师ING
任何事情都逃不过自然规律，超过一个比例就一定会有问题，房产不管怎么搏傻，最后都要有一个自住的人接盘，如果都是投资客，那就看能不能找到那个比自己傻的人了。
万科这个企业本身现在看是似乎没问题，但现在买入不确定好或者不好，如果赌小概率事件或者降低自己的收益率（10%之内）那也可以试试看。
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第 4 层 偷师ING · 2010-07-08 22:54 · 回复 topcp
投资的人是有,但不是媒体夸大的那样多,要知道在金砖四国中中国的房价并不高.
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第 5 层 topcp · 2010-07-09 21:09 · 回复 偷师ING
我不知道投资地产和自住地产的比例，我只看到现在租售比不合理，但是具体什么时候能合理我也不知道，但我大概知道的是：如果租售比合理了，那万科我就可以用那一两年的业绩给他进行估值了。可以问问段大哥，美国的房价怎么样，但我听说加洲的房子并没有我们想的那么贵，而且美国是土地终身所用，我们只买了几十年的使用权。
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第 6 层 段永平 · 2010-07-10 01:27 · 回复 topcp
加州要交1.2%的物业税，你可以算一下复利，用不了70年政府就全部收走了，还没人有意见。不知道为什么中国政府不学这个？
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第 7 层 topcp · 2010-07-10 08:05 · 回复 段永平
1.2%这个还真挺狠，70年房子就1.3倍了。一套房子白送了。
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第 8 层 段永平 · 2010-07-10 08:10 · 回复 topcp
呵呵，他们是一年收两次，你再算算。复利真是很神奇啊。我觉得中国政府真应该学这个，可以一举解决70年的产权问题，还不怕有人炒房，又没有专利，多好啊。
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第 9 层 topcp · 2010-07-10 08:17 · 回复 段永平
那就是140期，那就是4倍，吓人了，这招管用，我把这个帖子复制过来贴到房产局网站邮箱里，给他们一个建议。希望他们能多考虑一下。
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第 10 层 段永平 · 2010-07-10 08:50 · 回复 topcp
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第 1 层 iamokmeng@126 · 2010-07-03 04:31
10年后万科的最低2000亿市值
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第 1 层 topcp · 2010-07-03 13:09
有没有人对百货类的股票有研究的，想听听这类股票有没有什么可投资的。
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第 1 层 wuwei_zhaoyan · 2010-07-03 13:11
各位博友大家好！
我见意新老博友，不要提出一些与段总思想不同或无法让段总回答的问题！以免影响段总的正常思路【因为段总的时间很宝贵】。
段总能在百忙之中帮我们走向正道，这是我们百年不遇的一次好机会，我们应该珍惜对吧？谢谢噢！
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第 1 层 putong001 · 2010-07-03 16:07
段总 如果你有空回国的话，我建议实地调查中天城投。这个公司的实际价值调查清楚以后，你会发现只要中国的经济不出现大的衰退，中天城投未来的成长会比一般的房地产公司成长速度快。
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第 1 层 xmyiru · 2010-07-04 11:25
万科以后发展可能的风险点在哪里呢?我思考的有以下几点:
1、进入商业地产：商业地产会拉慢资金的走周转速度，整个模式是不一样的，同时现在大家都往商业地产里挤，以后利润率会降低。从目前来看，万科不会在这个领域发大力，属于补充性质。按郁亮最新的说法：未来万科的主宅和持有型物业为8：2。这样应该不会存在特别大的风险。
2、进入政府公屋开发：目前的报道看利润率底但资金安全，但实际来说这些项目不垫资的可能性不大，是怎么垫怎么结的问题。政府公屋项目一般规模会较大，有利于万科的工业化建楼，而且万科有行业地位，话语权大有利于保护自身利益。
3、拿地风险：以前的高价地大部分已经记提了，其他的属于正常商业盈亏范围；
4、资金风险：万科用于并购发展是这几年资金的主要用途之一，强龙压得住地头蛇吗？也许有一些项目会有意外，但不会影响到全局性的概率大；
5、人的风险：管理层的交班，思维的转变，在更浮躁的年代里人希望得到个人的又快又多的收获，这方面的风险我认为才是万科真正的风险所在。对于这方面，我会特别关注万科的股权激励各方面的变化来进行判断。
我首先思考风险，万科的优势我认为主要在于：能在短期较差的地段卖出好价钱，并能将之引导成中长期的较好地段；复制的能力强。万科的核心竞争力和护城河现在还是坚固的。
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第 1 层 yxc_18507 · 2010-07-07 14:43
提到万科就
，我9。5元进的，哎
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第 1 层 求漏 · 2010-07-03 07:59
万科的成本就没有中海控制的好，迷信万科的朋友可以去看看港股里中海的财务数据。。由于工作的缘故，国内大部分品牌开发商本人都有接触到，万科整体来说，还是相当不错的。不过似乎没前几年好了，现在的产品尤其是在内地二三线城市，基本都是在复制了。坦白讲，产品的优势正在一步步变弱。。可能是他们现在规模大了，摊子多了，总有照管不周的地方。。。
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第 1 层 不动鱼 · 2010-07-03 09:08
昨天看钱龙的资讯说万科上半年的销售额是355亿。去年上半年是288亿，看来上半年业绩应该是增长了。只是搞不清这销售额是全计入上半年还是会分摊到后期，不知有没有朋友帮忙分析一下。
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第 1 层 monton76 · 2010-07-03 09:53
按照10年平均收益（22亿）和年贴现率6%计算，我估计万科的价值为780亿，想比现在的市值762亿（股价6.93），已经开始低估。10年平均收益22亿，相当于06年的收益。大家看一下过去10年万科的收益，都是增长的，因此22亿是保守的估计。
不过我还不准备买，因为考虑到政策的因素，觉得股价有可能再便宜些。
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第 1 层 循序渐进 · 2010-07-03 11:45
我认为、万科现在的价位是可买可不买
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