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万科
段永平（发布） · 网易博客 · 2010-07-03
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谁能在评论里简单描述一下万科的投资价值及其SWOT分析？我将挑一个转贴在此。
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- 段永平 · 2010-07-04 22:55 7
- 段永平 · 2010-07-06 15:22 7
- 加忠 · 2010-07-03 12:08 6
- 段永平 · 2010-07-07 00:31 6
- topcp · 2010-07-03 13:12 5
- 段永平 · 2010-07-06 11:56 5
- betterlife · 2010-07-07 11:50 5
- 八次方 · 2010-07-03 13:01 4
- topcp · 2010-07-05 14:54 4
- 段永平 · 2010-07-06 00:45 4
- 呼啸 · 2010-07-06 14:53 4
- 段永平 · 2010-07-10 01:27 4
- 段永平 · 2010-07-10 08:10 4
- 爱喝咖啡 · 2010-07-03 12:30 3
- 酷耐 · 2010-07-03 16:30 3
第 1 层 iamokmeng@126 · 2010-07-03 04:30
万科 优势 低净负债率,市场份额最高,土地储备高,开发速度更快,国内首家采用先进管理体系,更易获得低成本资金 劣势 成本的剧烈上升 机会 行业集中度提高 挑战 宏观调控
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第 1 层 iamokmeng@126 · 2010-07-03 04:31
10年后万科的最低2000亿市值
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第 1 层 iamokmeng@126 · 2010-07-03 04:48
现在的住宅工厂化能逐步降低成本,
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第 1 层 阿文 · 2010-07-03 07:06
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第 1 层 求漏 · 2010-07-03 07:59
万科的成本就没有中海控制的好，迷信万科的朋友可以去看看港股里中海的财务数据。。由于工作的缘故，国内大部分品牌开发商本人都有接触到，万科整体来说，还是相当不错的。不过似乎没前几年好了，现在的产品尤其是在内地二三线城市，基本都是在复制了。坦白讲，产品的优势正在一步步变弱。。可能是他们现在规模大了，摊子多了，总有照管不周的地方。。。
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第 1 层 不动鱼 · 2010-07-03 09:08
昨天看钱龙的资讯说万科上半年的销售额是355亿。去年上半年是288亿，看来上半年业绩应该是增长了。只是搞不清这销售额是全计入上半年还是会分摊到后期，不知有没有朋友帮忙分析一下。
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第 1 层 帝国春秋 · 2010-07-03 09:13
1、现在价格不具备绝对优势
2、国家调控的力度对全行业的影响没有完全展现出来。昨天，一个同事与我大谈他们那伙人投机房产的情况，我想房地产在全国范围内，问题还是很严重的，所以讲现在根本不是真正的“危、机”时刻。
个人水平有限，望各位大哥指点！
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第 1 层 monton76 · 2010-07-03 09:53
按照10年平均收益（22亿）和年贴现率6%计算，我估计万科的价值为780亿，想比现在的市值762亿（股价6.93），已经开始低估。10年平均收益22亿，相当于06年的收益。大家看一下过去10年万科的收益，都是增长的，因此22亿是保守的估计。
不过我还不准备买，因为考虑到政策的因素，觉得股价有可能再便宜些。
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第 1 层 加忠 · 2010-07-03 11:26
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第 1 层 加忠 · 2010-07-03 11:32
怎么发不了
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第 1 层 循序渐进 · 2010-07-03 11:45
我认为、万科现在的价位是可买可不买
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第 1 层 duanmi_ok · 2010-07-03 11:53
随着交通网络的四通八达，公路铁路四处伸延，信息高速公路的加快，物流的超快发展，私家车越来越普及，网上做生意购物或者获取信息等都很便捷便利等等这些因素，大都市的魅力不是很令人向往了。就像马云所说的：要的是乡村都市化，而不是都市乡村化。
农村里每家都有了自己的宅基地，自家的房子自己建，或许若干年后，住农村也是很好的选择，不一定挤到城市。
房地产公司挣得是那些挤向城市人的钱，假如随着乡村都市化的进展，房产公司的钱是不是越来越难挣了？不知道这是不是房产公司的劣势？
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第 1 层 爱喝咖啡 · 2010-07-03 12:00
万科这个公司在地产股里还是比较优秀的。但这个行业受制于政策影响和长期经济形势，判断长远价值难度很大。目前的财务数据基本合理，没有明显低估。当然由于中国股市向来高估很多，所以合理往往就说明市场很低迷了，也就是已经是历史估值的底部。
在房地产这个地域性很强和政府干预很多的行业，很难有什么核心竞争力的公司，这种股票可以当做周期性股票，有阶段性行情，而不会有长期牛市行情。
香港很多地产股是物业型公司，和国内开发型的有些区别，所以价值估算的方法也就不一样。那个算算房屋价值算算租金，可以比较准确的判断。
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第 1 层 加忠 · 2010-07-03 12:08
投资价值：
1、万科现在股东权益是400亿，未来20年每年净利润60亿不是问题，按6%折现700亿。现在市值不到800亿。
2、万科未来10年30%增长概率很大。
SWOT分析：
优势：国内最大房地产开发商，品牌影响力大，企业文化好，专业化程度高。
劣势：炒房造成国家对房产的调控，不利于产业健康发展。
机会：中国城市化未来10年企业可能保持30%增长。
威胁：房产门槛底，竟争激烈。
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第 1 层 光明 · 2010-07-03 12:16
万科是房产暴利时代的宠儿，这个时代结束后 观察他后续表现了 他的壮大似乎也和巨额融资不脱关系？上次忘了哪里看到的。我们国家的企业很多都是融资狂 中行又要融资了 才几天
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第 1 层 爱喝咖啡 · 2010-07-03 12:30
我建议段总把 “联想” 贴出来让大家评评！毕竟联想是个可以多视角评判和有想象力的公司。
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第 1 层 putong001 · 2010-07-03 16:07
段总 如果你有空回国的话，我建议实地调查中天城投。这个公司的实际价值调查清楚以后，你会发现只要中国的经济不出现大的衰退，中天城投未来的成长会比一般的房地产公司成长速度快。
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第 2 层 段永平 · 2010-07-04 22:55 · 回复 putong001
你可以写在这。
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第 3 层 putong001 · 2010-07-06 13:09 · 回复 段永平
公司为贵阳房地产市场规模最大、最具有竞争力和创新意识的开发商，通过一系列重组和收购，在贵州处于绝对龙头地位。公司具有较明显的投融资平台优势，同时已具备与国际、国内一流资本合作的潜力和条件，区域竞争优势突出，未来三年可结算量较大，业绩高增长相对确定，当前估值合理，但具有一定的中长期投资价值。
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第 3 层 putong001 · 2010-07-09 11:51 · 回复 段永平
楼市低谷时竞标拿地，股市高位时再融资。
“要永远相信：当所有人都冲进去的时候赶紧出来，所有人都不玩了再冲进去”。李嘉诚这句心得被不少投资者奉为金科玉律
李嘉诚5月末在一次股东大会后表示，目前对内地的楼市并不担心，并表示如果楼市继续调整，长和系会考虑吸纳内地土储。2009楼市火热阶段，地价高涨，而长和系两公司在土地市场鲜有动作
上世纪六十年代中期亚洲遭遇经济危机，香港物业价格暴跌，香港地产有价无市，到处抛售地产，很多房地产开发商开始迁移。而李嘉诚却选择了相反的操作方向，在地产低迷的1964年，审时度势，趁机吸纳，开始购入地皮、房产。这一步也奠定了李嘉诚成长为亚洲首富的基石。
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第 3 层 putong001 · 2010-07-09 11:56 · 回复 段永平
中天城投的5亿吨煤矿和2000万吨锰矿勘探权算不算隐性资产。如果2013年才能投产，不知道那时候的煤炭价格如何。
中国的钢铁产能严重过剩，前几天中央电视台经济半小时详细调查了中国钢铁市场，库存是2009年同期两倍多。近期冶金煤价格大幅下跌，不过电煤的价格还是稳定的。
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第 3 层 putong001 · 2010-07-23 09:27 · 回复 段永平
在置换得7000亩土地后,至此直接或间接拥有的土地储备已超过1万亩,公司凭借其独特的拿地模式,一下子荣升为“地皇”了。据分析,这7000亩的低成本土地将为公司贡献至少93亿元的销售收入。
7000亩土地的价值
7月20日,中天城投公告称,公司与贵阳三联乳业有限公司达成置换协议。根据协议,中天城投将投资3.5亿元在贵阳清镇为三联乳业新建一座奶业基地,以此置换三联乳业的乌当奶牛场土地及地面建筑物、构筑物及附属设施等资产（下称“乌当基地”）。
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第 3 层 putong001 · 2010-07-23 09:28 · 回复 段永平
中天城投跟政府关系非常深厚，去年还获得了贵阳市政府2.6亿的补偿。
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第 3 层 putong001 · 2010-07-23 09:39 · 回复 段永平
“排除其他费用,中天城投实际上以每亩5万元的价钱换得了乌当基地,也就是一平方米的地价仅75元。”有投资者对此分析表示。而中天城投拟在此处进行旅游,悠闲体育,商业和住宅地产的综合开发。
华泰联合证券也对此分析,以0.5的综合旅游开发体容积率计算,该项目为公司增加储备建面约 233 万平米,楼面地价仅为 150元/平米。预计项目在 2012 年后进入销售,按目前周边销售均价4000 元/平米计算,约可为公司贡献销售收入93.2亿元,净利润 13 亿元。
去年全年,中天城投实现营业总收入16.3亿元,比上年增长79.6%;净利润为4.6亿元,比上年增长141.1%,每股收益为0.81元。
而中天城投目前总股本为91343.72万股,截至昨日收盘时的股价为11.11元,也就是说,中天城投目前的市值也不过100亿。而该项目给中天城投贡献的销售收入也就相当于公司目前的总市值了。
“也就是说中天花园,会展城,会展中心等等所有的项目利润都是白送的。”另一投资者对此戏言,“乌当奶牛场的地曾经让多少国内的大开发商眼红呀!7000亩,就算未来变更土地用途补交出让金,那也很划算!”
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第 3 层 putong001 · 2010-07-23 09:41 · 回复 段永平
这些都是证券公司的判断，如果真有意，还得亲自去当地长时间的调查这个项目在2012年的销售前景。
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