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万科
段永平（发布） · 网易博客 · 2010-07-03
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谁能在评论里简单描述一下万科的投资价值及其SWOT分析？我将挑一个转贴在此。
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- 段永平 · 2010-07-04 22:55 7
- 段永平 · 2010-07-06 15:22 7
- 加忠 · 2010-07-03 12:08 6
- 段永平 · 2010-07-07 00:31 6
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- 段永平 · 2010-07-06 11:56 5
- betterlife · 2010-07-07 11:50 5
- 八次方 · 2010-07-03 13:01 4
- topcp · 2010-07-05 14:54 4
- 段永平 · 2010-07-06 00:45 4
- 呼啸 · 2010-07-06 14:53 4
- 段永平 · 2010-07-10 01:27 4
- 段永平 · 2010-07-10 08:10 4
- 爱喝咖啡 · 2010-07-03 12:30 3
- 酷耐 · 2010-07-03 16:30 3
第 1 层 iamokmeng@126 · 2010-07-03 04:30
万科 优势 低净负债率,市场份额最高,土地储备高,开发速度更快,国内首家采用先进管理体系,更易获得低成本资金 劣势 成本的剧烈上升 机会 行业集中度提高 挑战 宏观调控
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第 1 层 iamokmeng@126 · 2010-07-03 04:31
10年后万科的最低2000亿市值
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第 1 层 iamokmeng@126 · 2010-07-03 04:48
现在的住宅工厂化能逐步降低成本,
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第 1 层 阿文 · 2010-07-03 07:06
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第 1 层 求漏 · 2010-07-03 07:59
万科的成本就没有中海控制的好，迷信万科的朋友可以去看看港股里中海的财务数据。。由于工作的缘故，国内大部分品牌开发商本人都有接触到，万科整体来说，还是相当不错的。不过似乎没前几年好了，现在的产品尤其是在内地二三线城市，基本都是在复制了。坦白讲，产品的优势正在一步步变弱。。可能是他们现在规模大了，摊子多了，总有照管不周的地方。。。
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第 1 层 不动鱼 · 2010-07-03 09:08
昨天看钱龙的资讯说万科上半年的销售额是355亿。去年上半年是288亿，看来上半年业绩应该是增长了。只是搞不清这销售额是全计入上半年还是会分摊到后期，不知有没有朋友帮忙分析一下。
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第 1 层 帝国春秋 · 2010-07-03 09:13
1、现在价格不具备绝对优势
2、国家调控的力度对全行业的影响没有完全展现出来。昨天，一个同事与我大谈他们那伙人投机房产的情况，我想房地产在全国范围内，问题还是很严重的，所以讲现在根本不是真正的“危、机”时刻。
个人水平有限，望各位大哥指点！
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第 1 层 monton76 · 2010-07-03 09:53
按照10年平均收益（22亿）和年贴现率6%计算，我估计万科的价值为780亿，想比现在的市值762亿（股价6.93），已经开始低估。10年平均收益22亿，相当于06年的收益。大家看一下过去10年万科的收益，都是增长的，因此22亿是保守的估计。
不过我还不准备买，因为考虑到政策的因素，觉得股价有可能再便宜些。
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第 1 层 加忠 · 2010-07-03 11:26
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第 1 层 加忠 · 2010-07-03 11:32
怎么发不了
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第 1 层 循序渐进 · 2010-07-03 11:45
我认为、万科现在的价位是可买可不买
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第 1 层 duanmi_ok · 2010-07-03 11:53
随着交通网络的四通八达，公路铁路四处伸延，信息高速公路的加快，物流的超快发展，私家车越来越普及，网上做生意购物或者获取信息等都很便捷便利等等这些因素，大都市的魅力不是很令人向往了。就像马云所说的：要的是乡村都市化，而不是都市乡村化。
农村里每家都有了自己的宅基地，自家的房子自己建，或许若干年后，住农村也是很好的选择，不一定挤到城市。
房地产公司挣得是那些挤向城市人的钱，假如随着乡村都市化的进展，房产公司的钱是不是越来越难挣了？不知道这是不是房产公司的劣势？
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第 1 层 爱喝咖啡 · 2010-07-03 12:00
万科这个公司在地产股里还是比较优秀的。但这个行业受制于政策影响和长期经济形势，判断长远价值难度很大。目前的财务数据基本合理，没有明显低估。当然由于中国股市向来高估很多，所以合理往往就说明市场很低迷了，也就是已经是历史估值的底部。
在房地产这个地域性很强和政府干预很多的行业，很难有什么核心竞争力的公司，这种股票可以当做周期性股票，有阶段性行情，而不会有长期牛市行情。
香港很多地产股是物业型公司，和国内开发型的有些区别，所以价值估算的方法也就不一样。那个算算房屋价值算算租金，可以比较准确的判断。
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第 1 层 加忠 · 2010-07-03 12:08
投资价值：
1、万科现在股东权益是400亿，未来20年每年净利润60亿不是问题，按6%折现700亿。现在市值不到800亿。
2、万科未来10年30%增长概率很大。
SWOT分析：
优势：国内最大房地产开发商，品牌影响力大，企业文化好，专业化程度高。
劣势：炒房造成国家对房产的调控，不利于产业健康发展。
机会：中国城市化未来10年企业可能保持30%增长。
威胁：房产门槛底，竟争激烈。
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第 1 层 光明 · 2010-07-03 12:16
万科是房产暴利时代的宠儿，这个时代结束后 观察他后续表现了 他的壮大似乎也和巨额融资不脱关系？上次忘了哪里看到的。我们国家的企业很多都是融资狂 中行又要融资了 才几天
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第 1 层 爱喝咖啡 · 2010-07-03 12:30
我建议段总把 “联想” 贴出来让大家评评！毕竟联想是个可以多视角评判和有想象力的公司。
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第 1 层 八次方 · 2010-07-03 13:01
现在（2010-7-2日）万科的市值是6.92×1099521.02×10000=760.86亿左右。假设万科未来10年的增长率是15%，十年以后增长率为5%，采用两阶段增长模型，假设贴现率10%，使用现金流贴现估值，计算的市值应该是2348亿左右。 所以现在投资万科还是可以的。 问题是这个估值大概是现在市值的3倍多一点。如果没有更好的选择，买入万科长期持有还是可以的。但是在A股里比万科有潜力的公司太多了（也是按照这个方法估值）。 个人结论：如果万科继续下跌，让安全边际更大，可以考虑买入。现阶段可以考虑别的更有潜力的公司。 请大家指点！
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第 1 层 topcp · 2010-07-03 13:09
有没有人对百货类的股票有研究的，想听听这类股票有没有什么可投资的。
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第 1 层 wuwei_zhaoyan · 2010-07-03 13:11
各位博友大家好！
我见意新老博友，不要提出一些与段总思想不同或无法让段总回答的问题！以免影响段总的正常思路【因为段总的时间很宝贵】。
段总能在百忙之中帮我们走向正道，这是我们百年不遇的一次好机会，我们应该珍惜对吧？谢谢噢！
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第 1 层 NEWMAN · 2010-07-03 13:41
希望段总能看看中集B。中集可能有很大潜力。哪位高手能给分析一下？
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第 1 层 putong001 · 2010-07-03 16:07
段总 如果你有空回国的话，我建议实地调查中天城投。这个公司的实际价值调查清楚以后，你会发现只要中国的经济不出现大的衰退，中天城投未来的成长会比一般的房地产公司成长速度快。
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第 1 层 呼啸 · 2010-07-03 18:51
我试着写了点，结果太长了（2700字），只好给个衔接，希望各位去看看批批。段哥一定要去看看思路有问题吗。http://h-hehei.blog.163.com/blog/static/16314703520106364950586/
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第 2 层 呼啸 · 2010-07-05 16:23 · 回复 呼啸
精简了一下：投资价值：未来现金流折现我还不行，另一个思路：假如万科是我的，此时卖掉，至少值700亿：万科的现金和负债相当，略。说说900亿存货。（一）用900亿存货减去350亿（09年已售未结、10年参与结算）还剩550亿；（二）550亿存货打个7折卖值385亿。（三）350加385等于735亿，保守算700亿。除以110亿股约为6.3元。（要安全空间再打个七折是4.5元，可能吗？不知道。）
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第 1 层 topcp · 2010-07-03 18:57
美国也好，香港也好，房地产的合理价格是租售比1：250-240之间，但我国的房价大概在1：360.
如果房价短期内下跌30%，万科还能有多少利润，如果房价一直震荡不下跌，等到生活水平的提高30%要多久，会影响多大的成交量？如果房价下跌一部分，房租上涨一部分，最后导致合理范围，那又会导致万科的利润增加多少？
这一切的结果似乎都很难预料，只有一个办法，右侧，还是右侧，只有等情况明朗才知道万科真实的盈利水平是多少，而不是因为买了地，放几年，地价就涨了几倍。
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第 1 层 地 · 2010-07-03 22:05
因为有王石,才有万科之品牌, 本人很欣赏王先生!
但地产股受政府政策影响太大,周期性持强,
作为长线价值品种,不是本人的选择!
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第 1 层 地 · 2010-07-03 22:17
万科,好公司,好业务,好管理,好头儿,但价格还不到价值之下即价格不是便宜,可以不久就会便宜了.
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第 1 层 化正 · 2010-07-03 23:18
有个视频讲到万科、茅台和招行，大家谈谈。http://finance.qq.com/a/20100701/006477.htm
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第 1 层 wusheng0053 · 2010-07-04 10:48
我认为万科现在750亿市值很合理，但算不上便宜。还没有安全边际。我认为600亿值得下手，500亿就大胆放心买。不过是能不能跌得500亿，没有人敢说。
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第 1 层 xmyiru · 2010-07-04 11:25
万科以后发展可能的风险点在哪里呢?我思考的有以下几点:
1、进入商业地产：商业地产会拉慢资金的走周转速度，整个模式是不一样的，同时现在大家都往商业地产里挤，以后利润率会降低。从目前来看，万科不会在这个领域发大力，属于补充性质。按郁亮最新的说法：未来万科的主宅和持有型物业为8：2。这样应该不会存在特别大的风险。
2、进入政府公屋开发：目前的报道看利润率底但资金安全，但实际来说这些项目不垫资的可能性不大，是怎么垫怎么结的问题。政府公屋项目一般规模会较大，有利于万科的工业化建楼，而且万科有行业地位，话语权大有利于保护自身利益。
3、拿地风险：以前的高价地大部分已经记提了，其他的属于正常商业盈亏范围；
4、资金风险：万科用于并购发展是这几年资金的主要用途之一，强龙压得住地头蛇吗？也许有一些项目会有意外，但不会影响到全局性的概率大；
5、人的风险：管理层的交班，思维的转变，在更浮躁的年代里人希望得到个人的又快又多的收获，这方面的风险我认为才是万科真正的风险所在。对于这方面，我会特别关注万科的股权激励各方面的变化来进行判断。
我首先思考风险，万科的优势我认为主要在于：能在短期较差的地段卖出好价钱，并能将之引导成中长期的较好地段；复制的能力强。万科的核心竞争力和护城河现在还是坚固的。
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第 1 层 千里牛 · 2010-07-04 20:13
万科是中国地产鼻祖，吸引一流人才，有一流团队，未来地产冠军
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第 1 层 yinhoupeng · 2010-07-04 20:48
说起长江电力那不得不说长江三峡。国家战略对长江三峡从来就没有一丝动摇。毛泽东50年代写下《水调歌头·游泳》的词章，其中有云:“更立西江石壁，截断巫山云雨，高峡出平湖。神女应无恙，当惊世界殊。”长江平均10年一次大的水患，千百年来无法有效解决。兴建三峡工程，是中华民族几代人的夙愿。兴建三峡工程的首要目标是防洪。现在的三峡工程水库正常蓄水位175米，总库容393亿立方米；水库全长600余公里，平均宽度1.1公里；水库面积1084平方公里。它具有防洪、发电、航运等巨大的综合效益。
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第 1 层 yinhoupeng · 2010-07-04 20:54
三峡工程是世界上最大的水利枢纽工程，也是世界上装机容量最大的水电站。
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第 1 层 abzy666 · 2010-07-05 09:07
安全边际不够。主要是从pb来认识的。消费者好象在购房时看重的是地段，因此房地产业中品牌不是最重要的决定消费行为。
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